قرارداد اجاره:
از عقودی که سال هاست فی‌مابین افراد بسیار رایج میباشد عقد یا قرارداد اجاره است به‌همین دلیل قانون‌گذار برای تنظیم روابط میان موجر و مستاجر قوانین و قواعد متعددی را تصویب نموده است.
قرارداد اجاره در قانون مدنی شامل اجاره اشیا ، حیوانات و اشخاص می باشد. لیکن با گذشت زمان اجاره اشخاص از حقوق مدنی تقریباً خارج و برای آن حقوق کار تصویب گردید. که در قرارداد کار عقد اجاره با توجه به قانون مدنی است. لکن شرایط دستمزد مرخصی و بیمه کارگران و مسئولیت مدنی ناشی از کار از سوی قانون‌گذار در قواعد و قانون کار معین می گردد.
قانون مدنی در ماده 466 اجاره را عقدی می داند که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. با توجه به این تعریف باید بیان نمود. اولاً مالکیت به دو دسته تقسیم می‌شود: مالکیت عین یعنی خود مال که محسوس می باشد. و مالکیت منفعت سود یا نفعی که از عین مال حاصل می شود. و صاحب مال در قرارداد اجاره فقط مالکیت منفعت مال خود را به دیگری برای زمان معینی منتقل می کند. و عین مستاجره که همان مال می باشد همچنان در مالکیت موجر باقی می ماند.
در تعریف فوق سخنی از معوض بودن (رایگان نبودن) عقد اجاره گفته نشده لیکن باید بیان داشت که عقد اجاره از عقود رایگان نمی باشد. و مستأجر باید طبق توافق در قرارداد و در موعد مقرر اجاره‌بها را به موجر (صاحب مال) بپردازد.
ضمنا عقد اجاره با توجه به مواد 468 و 514 قانون مدنی دائمی نمی باشد. بلکه باید در قرارداد اجاره مدت معین گردد چرا که اگر منفعت دائمی به دیگری منتقل گردد. تقریباً مالکیت عین بی معنا می باشد. با وجود این موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 بیان نموده‌است. مستاجر می تواند پس‌از پایان اجاره نیز به کسب و پیشه خود ادامه دهد. و موجر در موارد استثنایی اختیار فسخ قرارداد یا تخلیه مورد اجاره را دارد.
همچنین با پیش بینی مواردی در قانون مدنی با اتمام مدت قرارداد اجاره چنانچه مستاجر همچنان در آن‌جا سکونت داشته باشد. و موجر نیز خواهان تخلیه نباشد به معنای تراضی ضمنی است برای ادامه تصرف که اجاره بها نیز مطابق قرارداد سابق پرداخت خواهد شد .
بیشتر بخوانید : تمامی قوانین مدنی مصوب قانون اساسی کشور
قوانین حاکم بر قرارداد اجاره:
- قانون مدنی به‌عنوان اصل
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
قانون اخیرالتصویب یعنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد های اجاره را به دو دسته تفکیک و تقسیم نموده است :
یک) قراردادهای اجاره سابق که تابع قانون قدیم یعنی مصوب 1356 و 1362 می باشد.
دو ) قرارداد های اجاره ای که پس‌از تصویب قانون سال 1376 منعقد گردیده و تابع قانون جدید است.
شایان ذکر است که با توجه به قوانین متعدد در خصوص اجاره ممکن است در یک قرارداد اجاره چند قانون حاکم باشد. و تشخیص قانون حاکم امری بسیار مهم می باشد. بنابراین بهتر است در مواقع انعقاد قرارداد یا پس‌از وقوع اختلاف در خصوص قرارداد های اجاره منعقده با وکلای دفتر حقوقی امانت مشورت نمایید.
بیشتر بخوانید : تنظیم قرارداد های خارجی و داخلی
آیا اجاره مال مشاع ممکن است؟
در این خصوص باید بیان داشت که با توجه به ماده 475 قانون مدنی اجاره مال مشاع صحیح می باشد. اما تسلیم مورد اجاره باید با اذن سایر شرکا باشد .
نکته بسیار مهم اینکه موضوع اجاره باید از اموالی باشد که با وجود استفاده از آن عین مال باقی بماند و از بین نرود.
آیا مستأجر می‌تواند منفعت خود را منتقل نماید ؟
عقد اجاره موجب مالکیت منفعت مستاجر می شود. طرد و مستاجر به مانند هر مالک دیگری اختیار دارد. که مالکیت خویش را منتقل نماید و نیازی به ذکر این مورد یا شرط نمودن آن درعقد اجاره نیست لیکن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 درمورد اجاره محل کسب و پیشه بیان نموده که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد مگر موجر در عقد اجاره این اجازه را به مستاجر داده باشد و در قانون سال 1362 نیز دفاتر اسناد رسمی مکلف به تصریح این مورد که مستأجر حق انتقال به‌غیر را دارد یا نه ؟ شده‌اند.
بنابراین با وجود اینکه ماده 474 قانون مدنی بیان می دارد که مستأجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد. مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. این حکم در اجاره املاک اجرا نمی شود.
بیشتر بخوانید : توضیحات دقیق قوانین الزام به تمکین از امور ملکی
تعهدات موجر (اجاره‌دهنده) از قوانین قرارداد اجاره
ماده 486 قانون مدنی بیان می‌دارد که:” تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است. به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد. و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد. ” باید بیان داشت که این قاعده قابل توافق است و طرفین می توانند خلاف آن شرط نمایند.
اگر مستاجر بدون اذن مالک تعمیراتی که برعهده‌ی موجر می باشد انجام دهد. حتی اگر ضروری باشد حق مطالبه قیمت آن را ندارد و باید الزام ایشان را در این خصوص از دادگاه بخواهد .
همچنین موجر علاوه بر این که باید تعمیرات لازم را به هزینه شخصی انجام دهد باید از تعمیر غیرضروری خودداری نماید چراکه به نوعی می‌تواند مزاحمت برای مستاجر محسوب گردد.
آیا با انتقال مورد اجاره به دیگری مستأجر یا موجر دارای حق فسخ خواهند بود؟
چنانچه مستاجر تمایل داشته که فقط شخص موجر طرف قرارداد با ایشان باشد حق فسخ خواهد داشت لیکن در مورد موجر در صورتی حق فسخ خواهد داشت که طبق ماده 498 قانون مدنی در قرارداد اجاره برای خود شرط نماید که این‌مورد در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مورد محل کسب و پیشه مورد پذیرش قرار نگرفته‌است.
تعهدات مستأجر:
- پرداختن اجاره‌بها : مستاجر مکلف است در موعد معین اجاره مورد توافق را به موجر بپردازد.
- پرهیز از تعدی و تفریط : تعدی به معنی تجاوز از اذن و عرف مثلاً مستاجر از حد و حدودی که در قرارداد اجاره بیان‌شده تجاوز نماید و تفریط هم به‌معنای خودداری از انجام عملی که مکلف به انجام آن میباشد برای مثال فرد خانه‌ای را که برای سکونت اجاره نموده به محل کار تبدیل نماید یا در ملکی که اجاره نموده دارای گل و گیاه باشد از رسیدگی به گل‌وگیاه خودداری ورزد.
چنانچه مستاجر در ایفای این تعهد خود تخلف ورزد موجر علاوه بر مطالبه خسارت می تواند اجاره را فسخ نماید. که البته این نظر با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر می باشد. و قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد. که موجر ابتدائاً باید مستاجر را منع نماید. و اگر منع ایشان ممکن نبود حق فسخ ایجاد خواهد شد.
- تغییر ندادن مصرف مورد اجاره: قانون روابط موجر و مستاجر دفاتر اسناد رسمی را مکلف ساخته است. که در سند اجاره تصریح نمایند که اجاره به چه منظور است. (سکنی ، تجارت ، کسب یا پیشه)
بیشتر بخوانید : تفاوت خلع ید و وضع ید چیست ؟؟
آیا می‌توان در قرارداد اجاره برای مستاجر شرط ضمان یا عدم ضمان نمود؟
با اینکه مستاجر امین می باشد اما می توان در قرارداد اجاره برای مستاجر شرط ضمان بدون تقصیر نمود. و شرط عدم ضمان نیز می‌تواند در قرارداد اجاره قید گردد. اما جایی‌که مشروط له (مستاجر) به‌طور عمد به مورد اجاره ضرر می رساند. مسئولیت پا برجاست و این شرط مؤثر نمی‌باشد.
موارد انحلال عقد اجاره :
- بطلان قرارداد:
الف) تلف مورد اجاره
ب)از بین رفتن قابلیت انتفاع
- فسخ اجاره :
الف) اعمال خیار عیب: اگر در مورد اجاره عیبی وجود داشته باشد مستأجر دارای حق فسخ خواهد بود.
ب) تعدی و تفریط مستأجر
- اتمام قرارداد اجاره
در مباحث بعدی قرارداد اجاره هریک از قوانین روابط موجر و مستاجر و تفاوت های این قوانین با یکدیگر به تفکیک بیان خواهد شد.