برای حل دعاوی مربوط به اجاره و حکم تخلیه نیاز به یک وکیل کاربلد دارید؟ همین الان میتوانید با دفتر حقوقی امانت تماس بگیرید. و با کارشناسان ما جهت حل مشکل خودتون مشاوره رایگان بگیرید.
با مطالعه متن زیر میتوانید به موارد قانونی بحث اجاره و دستور یا حکم تخلیه اشراف پیدا کنید.

 

نکات مهم هنگام انعقاد عقد اجاره:

  • افراد به‌ هیچ ‌عنوان نباید قرارداد اجاره را ساده بپندارند.
    چرا که مهم ‌ترین امر در موضوع عقد اجاره نوشتن قرارداد اجاره می ‌باشد.
    و پیشنهاد ما این است که حتی اگر طرف مقابل شما فردی از اقوام یا آشنایان شما می ‌باشد.
    بهتر است هنگام نوشتن قرارداد اجاره به تمامی موارد قانونی و عرفی توجه نمایید.
    و در قرارداد شروط موردنظر خود را قید نمایند.
    چراکه قرارداد اجاره تعهدی می ‌باشد که موجر و مستأجر به یکدیگر می‌ دهند تا در زمان ایجاد اختلاف مطابق قرارداد فی‌ مابین عمل نمایند.

 

  • در قرارداد اجاره باید مشخصات موجر و مستاجر، مدت اجاره ، مشخصات مورد اجاره ، میزان اجاره‌ بها و شروط موجر و مستاجر قید گردد.

 

  • هم موجر و هم مستاجر به‌هنگام انعقاد لازم است.
    که مدارک هویتی طرف مقابل خود را مطالبه و بررسی نمایند.
    چرا که گاهاً افراد با مدارک جعلی اقدام به انعقاد عقد اجاره می‌نمایند.
    همچنین قبل ‌از امضای قرارداد از مالکیت موجر و سند مالکیت ایشان اطمینان حاصل فرمایید.

 

  • قید مدت ‌زمان اجاره نیز ازاین‌ جهت مهم می ‌باشد.
    که موجر تا زمانی‌ که مدت اجاره به پایان نرسیده نمی ‌تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک بنماید.
    و مستأجر هم نمی ‌تواند زودتر از موعد تعیینی ملک را تخلیه نماید.
    و چنانچه موجر برای این‌موضوع شرط نموده باشد که مستاجر حق تخلیه ملک زودتر از موعد را ندارد.
    و با تخلف مستاجر از این موضوع مستاجر مکلف به جبران خسارت وارده به موجر می ‌باشد.

 

  • یکی از شرایط ضروری به هنگام نوشتن قرارداد اجاره این است.
    که دو شاهد باید اجاره‌نامه را امضا نمایند.
    این مورد بسیار مهم می ‌باشد چراکه یکی از شروطی که به‌هنگام درخواست دستور تخلیه از شورا دارای اهمیت است. امضا نمودن دو شاهد ذیل قرارداد اجاره است.

 

  • همچنین چنانچه مبلغی را به‌عنوان ودیعه یا رهن به موجر پرداخت می‌نمایید.
    به‌هنگام قرارداد در خصوص زمان دقیق بازپرداخت ودیعه با موجر توافق نموده و در قرارداد هم ‌زمان آن را قید نمایید.

 

  • در قرارداد اجاره شرایط استفاده از مورد اجاره را نیز مشخص نمایید.
    چراکه افراد گاهاً از مورد اجاره استفاده دیگری می‌نمایند.
    مثلاً با اینکه فرد یک واحد مسکونی اجاره نموده اما از آن استفاده تجاری می‌نماید.

 

  • توصیه ما به شما همراهان عزیز این می‌باشد. که به‌هنگام نوشتن چنین قراردادهایی با وکلای متخصص مشورت نمایید.
  • و تمامی مدارک و لوازم مورد اجاره را قبل‌ از امضای قرارداد بررسی نمایید.

 

  • اجاره نامه می ‌تواند به‌ صورت رسمی یا غیررسمی باشد چنانچه اجاره ‌نامه رسمی باشد.
    موجر می ‌تواند از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره در آن ‌جا ثبت گردیده درخواست صدور اجراییه نماید.
    یا این‌که با مراجعه اداره ثبت اسناد حکم تخلیه مستاجر را دریافت نماید.

 

در خصوص تخلیه مورد اجاره دو روش وجود دارد:

  • دستور تخلیه
  • حکم تخلیه

 که هر یک دارای شرایطی می‌باشند. 

 دستور تخلیه:

 برای صدور دستور تخلیه وجود شرایط ذیل ضروری می ‌باشد:

  • قرارداد اجاره دارای مدت باشد .
  • قرارداد اجاره در خصوص اماکن مسکونی یا تجاری فاقد سرقفلی باشد.
  • دو شاهد اجاره‌نامه را امضا نموده باشند.
  • مدت تعیینی در قرارداد اجاره تمام ‌شده باشد.
  • قرارداد در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.

 با توجه به ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دستور تخلیه می ‌باشد.

 دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه و خارج ‌از نوبت به‌ صورت فوری رسیدگی می‌ گردد.
و غیر قابل تجدید نظرخواهی است.
برخلاف سایر دعاوی که برای اجرا نیاز به صدور اجرائیه است.
در دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه نیست.
و ظرف 24 ساعت این موضوع باید به مستاجر ابلاغ گردد.

 همچنین در اجرای دستور تخلیه نیازی به حضور مستاجر نمی ‌باشد.
و چنانچه مستاجر غایب باشد و وسایلش همچنان در ملک وجود داشته باشد.
با معرفی یک انبار وسایل مستاجر به آن‌جا منتقل و ملک تخلیه می‌ گردد.

 حکم تخلیه :

چنانچه هر یک از شرایط پنج‌گانه‌ ای که برای دستور تخلیه بیان ‌شده وجود نداشته باشد.
موجر برای تخلیه ملک باید دادخواست حکم تخلیه به مرجع صالح تقدیم نماید.

چنانچه قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیرتجاری و یا اماکن تجاری فاقد سرقفلی باشد.
شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می ‌باشد لکن قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری به‌همراه سرقفلی باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می ‌باشد.

 حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی می ‌باشد.

 قبل ‌از اجرای حکم تخلیه ابتدائاً باید اجراییه صادر گردد.
که مستلزم قطعیت رأی صادره می ‌باشد.
اجراییه به مستأجر ابلاغ می‌شود و به ایشان ده روز مهلت داده تا ملک را تخلیه نمایند.
چنانچه مستاجر تخلیه ننماید دادگاه اقدام به تخلیه ملک می‌نماید.

 همچنین موجر نیز باید قبل ‌از اجرای حکم تخلیه چنانچه به‌هنگام انعقاد قرارداد از مستاجر ودیعه دریافت نموده آن مبلغ را به حساب سپرده دادگستری واریز نماید.

 

نکاتی درخصوص تمدید قرارداد اجاره اماکن استیجاری در ایام شیوع بیماری کرونا

ستاد ملی کرونا در هفتاد و دومین جلسه در خصوص تمدید اجاره اماکن استیجاری
حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای قراردادها را در شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد دانست.
و سایر کلانشهرها تا سقف ۲۰ درصد و سایر شهرها تا سقف ۱۵ درصد مجاز دانست.

مصوبه جلسه فوق الذکر بدین صورت می باشد که با توجه  به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد.
در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می ‌شود.

موارد ذیل از شمول این حکم مستثنی است:

  • چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
  • چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.
  • املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند.
    مستأجر می ‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.

 

  • چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید.
    به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.

 

  • مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکنند.
    و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.

 

  • چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.

 

  • چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل نموده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد.
  • چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری نماید.

چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و …) اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد.